Dans le parc privé collectif, certains des petits bâtis les plus anciens de centre-ville ou grands ensembles des années 1970 et 1980 ont un point commun : la copropriété. La propriété ainsi divisée en lots, à plusieurs propriétaires, génère des situations de gestion du bien très diverses. Les copropriétaires peuvent en effet se trouver face à des difficultés de gestion ou de gouvernance, à des problèmes techniques liés au bâti ou encore à des difficultés financières. L’observatoire des copropriétés vise à mieux comprendre ces difficultés et identifier les copropriétés potentiellement fragiles.
Un outil de connaissance, d’aide à la décision et de suivi des opérations
L’observatoire des copropriétés réponds à trois objectifs :
- Dresser un état des lieux du parc de copropriétés pour améliorer sa connaissance. L’objectif est de mettre en place un outil d’aide de pilotage des actions de soutien aux copropriétés. Il s’agit d’anticiper les besoins et de prévenir les difficultés des copropriétés sur le territoire.
- Identifier les copropriétés selon un indice de fragilité. L’observatoire qualifie leurs éventuelles difficultés et établit leur profil. L’objectif est d’aider à la priorisation des actions de traitement et de prévention.
- Mesurer l’impact des actions menées en soutien aux copropriétés pour évaluer les effets de l’action publique, notamment dans les secteurs d’Opah.
La méthodologie repose sur le dispositif Voc (veille et observation des copropriétés) soutenu par l’Anah. Cette méthode vise à observer l’ensemble des facteurs de déqualification des copropriétés, à savoir l’état du bâti, la solvabilité des copropriétaires et de la copropriété, le fonctionnement des instances décisionnelles, la gestion financière et les modes d’occupation. L’outil est opérationnel et Topos a effectué des analyses et mis à disposition des indicateurs sur différents supports (tableau de bord, chiffres clés, webinaire, …).
Un travail partenarial en deux temps
Topos structure l’observatoire et le construit avec une équipe rapprochée de partenaires : Orléans Métropole, Anah 45, Adil-EIE 45-28. Les syndics de copropriété seront également associés à cet observatoire. Le projet se déroule sur trois ans, au terme desquels l’observatoire sera complètement opérationnel. Dans un second temps, l’outil pourra se développer à l’échelle des territoires de l’Orléanais concernés par des problématiques de copropriétés.
Changement de référentiel de base de données et contribution au nouvel indicateur national
À l’heure où le dispositif VOC se clôture, apparait une nouvelle ressource nationale : CoproFF. Élaboré à partir principalement du registre national d’immatriculation des copropriétés et des fichiers fonciers, ce référentiel national bâti par le Céréma à la demande l’Anah vient remplacer la méthode d’appariement équivalente mobilisée dans l’observatoire. Ce changement introduit la possibilité de se comparer à d’autres territoires et au niveau national.
En 2024, l’Anah sollicite l’agence pour participer à un groupe de travail. L’expérience de l’agence est mise à profit de l’élaboration d’une méthode d’identification nationale du parc de copropriétés «potentiellement fragiles» ou «à surveiller» à partir de la base de données Coproff.
Le retour d’expérience du dispositif VOC mené sur le territoire d’Orléans Métropole contribue à rationaliser les démarches locales d’observation et donner un niveau commun à l’ensemble des territoires, y compris ceux ayant peu d’ingénierie.
La suite en 2025 pour la mise à jour de l’observatoire …
